整骨院するなら 店舗兼住居を建てよう 

整骨院店舗兼住居を建てよう

経験者だからわかる役立つ情報をお知らせします。



消費税増税!


5%⇒8%⇒10%



あなたは、どれだけ負担するかわかりますか?



では、2014年3月までに契約すればいいの??


違うのです!


2014年3月に、引き渡しが完了しないと
5%の適応にはならないのです!




万が一工期が遅れて
引き渡しが4月になれば

8%なのです。


たかが3パーセントですか??

3000万円でも、3パーセントは

90万円の差!!


90万あれば立派な看板できますよ!


考えてるならそく実行ですよ!


5年間賃貸店舗借りれば
家賃20万円で
20×12×5=1200万円



自分の家なら 1200万円返済



賃貸なら何が残りますか???





整骨院・歯科医院・美容室 を検討中の方、他の業種の方もご参考にどうぞ。

これから、整骨院で店舗兼住居、店舗付き住居を建てようとお考えの方、また新規開業を検討中の方も必見!!

ハウスメーカーや不動産、工務店のアドバイスではなく、実際に購入した経験者として
色々な情報やメリット、デメリットなどご紹介します。

消費税増税前に、賃貸テナントで無駄な経費を省いて 
自分で好きなプランで 店舗兼住居・店舗併設住居にしよう!!

 



はじめまして、石橋と申します

私は、平成23年11月に店舗兼住居(店舗付き住居)を建てました。
職種は 『鍼灸整骨院』と『リフレクソロジー』です。

概要

土地    約50坪
建物    地上3階建
1階    店舗・一部住居
2階    住居
3階    住居
駐車場   3台
駐輪場   3台以上

店舗入口と自宅玄関は別です。




以前は賃貸テナントを借りて営業をしておりました。

 


  なぜ、整骨院店舗付き住居にしたのか?

 


 

  賃貸店舗の契約期限切れ。

賃貸契約にも色々種類があるみたいで、私が結んだ契約は
『定期借地権契約』というものでした
簡単に言うと 期限を定めた契約で延長はなし。
但し、双方の合意により延長できる。というものでした。

始めの契約は5年でした。
契約書に規定があったので、4年経過して家主に
再契約をお願いしました。

すると今度は建物も老朽化してきているので、
今度は3年の契約にと言うことで再契約しました。

すると、3年間の契約中、後1年契約を残したある日突然 

営業担当者が来て

『今後、建物をつぶして駐車場にする計画があるから、
もう延長はできない』と言われ 唖然にとられました・・・。


開業して7年目、ちょうど軌道にのり、来院数、売上も絶好調。

『えっつ! なんで・・・』

まさに、天国から地獄の気分でした。


 



しかし

幸い 同じ不動産会社がもつ建物がすぐ目の前にありました。
『前の建物に空きありますよ』と営業担当者・・・

坪数は20坪 今より少し広いです・・・

しかし2階でした。

今は スーパーの駐車場の目の前

今度は その前にある建物の2階


いくら前でも 2階となるとエレバーターがあっても

整骨院は高齢者が中心の顧客層

なかには、車椅子のかた、介護タクシーで入口まで乗り付けの患者さん
たまたま、スーパーの買い物ついでに店をみつけて来院してくれた人

それが2階・・・。

悩みました。


 



そうだ!

もう少し離れてもいいから 幹線沿いですぐ目に付くことを探そうと

昼間の診療時間外や往診の帰り、日曜には、不動産屋周りをしました。

しかし・・・。

私が開業してる、大阪は全国で一番整骨院の数が多く 
日本一の激戦区でした。

行くところ、ここにも、ここにも、ここにもって感じで
同業者があるどころか、未だに増え続けてます。



今、不動産屋さんに聞くと

探してる業主で多いのは

整骨院・歯科医院・美容室だそううです。


家族とも話をしました。

結局、移転してもまたいつかは退去しないといけない??


悩みました・・・・・。


 


   改装費ってどれくらい??

 




  もちろん、坪数や看板の種類、自動ドア設置などで違いますが
 

坪あたり 都道府県にもよりますが
スケルトンからで 20〜50万くらい
既存利用で 10〜30万くらい
あくまで目安です
(厨房機器、設備は別途)

20坪で スケルトンなら 約450万くらいかかります。
(あくまでも目安です)



 


  もし、あなたが賃貸店舗を借りていて立ち退きを言われたときの
ことを考えたことがありますか?

 


 

   @移転⇒ 


再び改装費 20坪で約450万かかります

それだけ ?

契約書には 現状復旧して返すとあります。??

つまり 借りる前の状態にして返すです
せっかく450万かけて工事したものを すべて取っ払うというのです

移転の場合 設備、備品は持っていけますが

工事に通やした内装費用は もっていけません

つぶす費用+新しく改装費、内装費がかかります


  A廃業⇒サラリーマンもしくは同業主へ再就職


再び 事業主⇒雇われ者=サラリーマン

あなたの人生これでいいですか?




最近の社会面です。

リストラの規模が数千人です。

まさしく

『一寸の先は闇』です。

大手、電機メーカー、商社に勤めていても
いつ、リストラの声が・・・





自分で頑張るか、勤務して頑張るか
どちらがよいのかそれはわかりません

条件も、あなた自身の頑張りもそれぞれ違うし・・・。



 


   あなたは、今の店舗に毎月いくら払ってますか?

 




   たとえば 坪1万円として
  

20坪で 一ヶ月 20万円 (駐車場借りるなら別途必要)
 
1年だと ⇒ 20万×12ヶ月=240万
10年で  ⇒          2400万
20年で  ⇒          4800万


4800万?? これってどう思いますか?


自分の家が仮に4800万だとすれば・・・
返済終わりますよね
(もちろん利息は計算しないといけないですが)

そして、法務局で抵当権を抹消して
自分のものになります。
また、売却もできます

しかし! 


賃貸店舗ならどうですか?

仮に20年間借りて 家賃総額 4800万円払って・・・

何が残りますか???

もちろん、利益分は残りますが

もし、その時に、退去するなら・・・。


今まで支払った 

家賃 ーーー 4800万円・・・ 返還なし
(経費として計上はできる)
           
その他
原状回復、撤去費用  

坪5万として  100万
           
それから

保証金から敷金が引かれ
例) 保証金300万として30%引きとして


90万円損失計上


その他、転居費用、移転手続き・・・



 


   今の金利って知ってますか?

 



A  各金融機関によって違います。←ほんと!
  

また、金利にも固定金利と変動金利があります。

よく知られてる フラット35なんかは 固定金利です。

つまり借りた時の金利がそのまま

1991年頃みたいに 6パーセントになっても
変わりません


現在はほぼ最近の金利時代ですです


ごらんのとおり

過去最低を更新してます。
たとえば 1000万借りて 
金利が1パーセント変われば

借入金額:1,000万円
ボーナス返済割合:0.00%
年間利子率:2.000%
貸付期間:35年
返済総額:13,912,786円
支払利息総額:3,912,786円

借入金額:1,000万円
ボーナス返済割合:0.00%
年間利子率:3.000%
貸付期間:35年
返済総額:16,163,350円

支払利息総額:6,163,350円

35年で  1000万円借りて 金利がたった1%変わると

2250564円 これだけ変わります。
びっくりですね! 225万円です!!

借りる金額が増えて金利が上がれば相当かわりますよ。
色々シュミレーションありますので検索してみてくださいね。


面倒なローンの手続きどうにかならないの??


過去の金利です。
これだけ変わります!!

1991年頃の金利は 約6パーセント ですので
上の1000万で計算すると


借入金額:1,000万円
ボーナス返済割合:0.00%
年間利子率:6.000%
貸付期間:35年
返済総額:23,948,221円
支払利息総額:13,948,221円


なんと!!

1000万円借りて 

利息だけで 約1400万も返さないといけないんですね。

びっくりです!!


いかに今が買い時だってことですね。


 




また、消費税の問題があります

平成24年8月1日現在  5%

これが 
8%   
10%となれば・・・

わかりますよね。

建築費用 4000万円として

支払う消費税  

5%  200万円
8%  320万円
10% 400万円


当然、減税などの政策はあるとおもいますが

消費税で400万円となると・・・

買い控えで
ハウスメーカー、不動産業は大打撃必至ですね。

また、リストラの言葉が出てくるかもしれません・・・。


 


メリットをまとめると

 



@支払った家賃は結果自分のものとなる
(経費として認められるには株式化が必要、その他は固定資産税の按分など  
詳細はお問い合わせより説明します)

A通勤がない 
(階段を下りればすぐ診察室、もちろん内部は仕切られ施錠付き
プランのアドバイスもします)

B自由設計で好きにレイアウトプランが建てられる
(賃貸テナントならば、広さも水まわりなどが決まって自由にできない
ハウスメーカーも得手不得手があり、特に木造の場合致命的なデメリットがある
詳しくはお問い合わせで)

C休みの日でも、いつでもレセプトや仕事ができる
(一部賃貸テナントはセキュリテイの関係で夜間など立ち入りできない 
私が移転先に検討した物件がそうでした)

D今後のために、地域密着で自治会などの活動に参加することによって宣伝アピールできる。



 


デメリット

 



@メリットのD 近所付き合いが必要
(付き合いが苦手の人は不向き しかし店舗経営では必須)

A休みの日でも、植木の水やりなどで庭に出るときは だらしない服装ででれない(笑)

B住宅ローンで店舗部分と自宅部分は按分され
そのうち、店舗部分は通常の住宅ローンの対象とならない
(少なくと店舗部分は自己資金もしくは事業ローン⇒日本政策金融支援機構など)

C簡単に移転できない。
(例えば、近隣に大型競合店が来ても・・・ 
まあ、自分の店だから死ぬ気で働けばなんとかなるでしょう〜)

D立地条件が賃貸店舗に比べて不利
(駅前や人口密集地はすでに飽和状態
時間はかかるが、あえて郊外で勝負をかけるのも手段)


 



以上は、あくまでも私の個人的な感想です。

ご参考にしてくれたら幸いです。

まだまだ、ここには書いてないですが
裏方のアドバイスは多数ありますが

キリがありませんので、

お問い合わせくださいましたら

お答えできる範囲でお話します。

あと、細かい概要や ハウスメーカー選び、土地選びなども・・・。


疑問はたくさんあると思います。

私のしてきたことが、すべて正しい訳ではありません。

正直、ココはこうすればよかった!!って事
ありますし。

完璧なんてないですが、
大きな後悔だけは、避けないと
いけませんね。


今は毎日、朝掃除をしながら
自分の店の看板と外壁見る気分は
以前、賃貸借りてた時とは
全然違います。

ほんとは、賃貸店舗も同じ気分で
接しないといけなかったのですが
反省です・・・。


 



長くなりましたが

結論はひとつではないと思います。

環境や条件、また経済的な理由もあります。

ただ、言える事は 立地条件が良ければ
繁盛するかと言えば

それは違います。

やはり、それなりの魅力がなければ
お客さんは来てくれません。

逆に、立地条件が悪くても
それなりの魅力があれば

最初はしんどいですが

長い目で見て 将来安泰だと思います。

どんな商売でも同じです。

いかに、リピートしてもらって
満足してもらえるかが大切です。

私も、まだ毎日が苦労と苦戦の連続です

しかし、自分が城主です。
最後まで自分の城を守るのが
自分の役目だと思って仕事に励んでます

仮に近くに同業者が来ても負けません
そうでないとどこで、店をしても同じ事です。

よく、コンサルタントっありますよね。

たしかになるほどなって思う事ありますが

『んんん・・・』???

整骨院を開業したことがないのに
なぜ、そんなこと言えるのって・・・??

うちの店にもよくダイレクトメール来ます・・・。

場所も違えば、条件も違う。

私は、助手時代から今回で
3回の立ち上げを経験しました。

始めはかなりきついいです!!

暇すぎて・・・(笑)
(精神的に)

しかし、そのうちに受付時間終了して
受付のスタッフにあと何人待ってる??って

その肉体的なつらさと精神的なつらさ

どっちがしんどいか一目瞭然ですよね。

同じやり方をしてもダメです。

どういう患者層(顧客層)
来院時間の推移など

その土地がらの特徴を分析しないで
がむしゃらに自分のエゴを貫き通して・・・

昔はそれで通せたかもしれません。

今は違います。

経験すればわかりますけど。


 





だから、私は今回 経験者だからわかる
失敗しない 店舗兼住居の話をしようと思いました

現に、私が経営するホームページにも
アクセス解析で『整骨院開業』で検索して
入って来られる方も数名います。

実際、いざ移転、場所探しとなると
1年とは、いいませんが

私の場合、

日曜は打ち合わせ、打ち合わせ、打ち合わせで
完成までに 約10ヶ月かかりました。

何度も何度もプランの練り直し、
はじめは業者選びで3ヶ月かかりましたし・・・。

それでも、ココはこうすればよかった!ってこともあります。

また、ハウスメーカー選びは

私も5社より見積もり、
設計をお願いして決めました。

一番のポイントは、ある理由から決めました。


ただ、これだけは忘れないでください。

予算の都合もあると思いますが、下手にケチると結果的に
余計に費用がかかってしまいます


よく、坪あたり どこのメーカーはいくらとありますが
店舗件住居の場合、いかに内装工事までも含めて
込みこみにしてもらうことがポイント

※要は、実際賃貸テナントを借りると
内装工事、水回りなどで400万かかるところを
なるべく含めてもらうことです。
だから、ある程度店舗を得意としてるメーカーが良いでしょう。

一番ダメなのは、自宅部分はうちで工事しますので
、店舗部分は専門の業者にお願いしてください。

というメーカーです。これでは、余計に400万円かかってしまいます

だから、打ち合わせも綿密に工事中にも

例えば配線工事、インターネットケーブル、有線放送や
床の補強、保健所検査クリアの条件

あと、セキュリテイ
(これも、同時に話しすると、だいぶ安くなりました。
後からですと配線が表に出たりします)

エアコンにしても隠ぺい配管など、色々・・・

あとはアフターフォロー これがしっかりしてないとダメですね。

私が選んだメーカーはきっちり、1か月点検、半年点検、
1年点検すべて無料のほか、

気になるところは
すぐに専門のアフターが来て 
店の入口にある植え込みで一部元気のない木なんかはすべて無料で
植え替えしてくれました。

一生で一番大きな買い物 十分に検討してくださいね。
アドバイスできることは、しますので
遠慮なくお尋ねください。

なお、多忙につき返信は土日、夏季、正月休みを除く
48時間以内にメールにてご返信します。

お電話でのご質問、お尋ねは、多忙につきご遠慮ください。
お答えしておりませんのでご了承ください。

また、お名前、住所、どのような職種をされているのかがない場合や、
メーカーとポイントだけを教えてくださいなどの場合はお答えしておりません。


それでは、皆様ののご活躍をお祈りしております。
人生悔いのないように頑張りましょう!!